今、話題のマンション投資の落とし穴とは……?

30代サラリーマンにも勧誘!
「こんなはずじゃ」と地獄を見る人が

 老後の年金、子どもの学費など、お金に関する不安がいっぱい。そんな中、最近いろいろなところで目にして気になっているのが「ワンルームマンション投資」という言葉だ。いったい、どんな投資法なのだろうか?

「ざっくり説明すると、ワンルームマンションを購入して他人に貸して、ローンを払いながら賃貸収入を得るという投資方法です」。そう教えてくれるのは、投資用マンションの仲介を手がける株式会社FGHの代表取締役社長・渡邊勢月矢さんだ。

 マンション投資だなんて、資産家や投資に詳しい人でないとできそうにないイメージがあるが……。

「ところがそうでもないのです。最近は年収400万~500万円の若手サラリーマンなど、ごく普通の人が投資用マンションの販売業者に勧誘されるケースが増えています

 勧誘は電話や投資セミナーなどで行われ、以下の三本柱で説得されるのだという。

(1)「年金の代わりになります」
ローンを払い終わった後は、家賃収入がまるごと懐に入ってくるから老後の収入源になる……というもの。

(2)「保険にもなります」
ローンを組む際、団体信用生命保険に加入。世帯主に万一のことがあってもローンがチャラになり、あとは家族に家賃収入が残る……という理屈だ。

(3)「節税になります」
家賃収入から諸経費(ローンの支払利息、固定資産税、管理手数料、減価償却費など)を差し引いた際に赤字が出る場合、税額計算の際に、その赤字分をその他収入から差し引ける。これが節税につながるというわけだ。

 勧誘ではさらに、「頭金ゼロでもローンが組めます」「月々1万円程度の負担ですみます」「賃貸管理会社が部屋を借り上げて家賃保証をする、『サブリース契約』もあります」などと畳みかける。

 中には強引な手口の販売業者もいて、国土交通省から注意喚起されるまでになっている()。

街角で『新人研修中です。名刺交換してください!』と声をかけられ、応じたら、その後強引な勧誘が始まった――というケースもよく聞くので注意してください」

 強く勧誘されると、「やってもいいかも」という気持ちになるかもしれないが……。

「実際は、なかなかうまくいきません。『月々1万円の赤字負担が予想外につらい』『節税効果といっても、もともとたいして税金を払っていなかったら意味がなかった』『購入から7年して、家賃保証の金額を2万円値下げするよう言われ、月々の赤字が3万円にふくらんだ』……。こうした理由でせっかく買った物件を売却しようとする人がたくさんいるのです

株式会社FGHの渡邊勢月矢代表取締役社長

 ところが売却したいと思っても、頭金0円でローンを組んだ場合は、売却価格がローン残高を下回ることが多い。その差額を自分で埋めないと、そもそも売却自体ができないのだ。とくに新築マンションは、入居した時点で価格が大きく下がるので、売却が難しい。

 さらに悲惨なのは、「赤字をカバーしましょう」と別の投資用マンションを勧められて購入して赤字が倍増する、サブリース契約打ち切り後に入居者が見つからずローン+修繕積立金などがそのままのしかかる、といったケースだろう。

もちろん成功している人もいますが、不動産投資や市場動向に疎い人にはあまりにリスクが高い。年金がほしいなら年金型の金融商品に、保険がほしいなら保険商品にお金をかけたほうが安心です」と渡邊さんは断言する。

 すでに投資用マンションを購入している場合、以下の項目でチェックが多く入る人は要注意だという。

年収500万円以上
医者、公務員(教員・自衛官など)、大手企業サラリーマン
経済ニュースに関心がない
配偶者にナイショで物件を購入した
購入した物件は“新築”である
担当営業が若い女性だった
物件購入時の不動産販売会社が倒産した
毎月持ち出しが発生している
ローンの金利が3%以上である
家賃が保証され、安心している

 

 

投資用マンションは今「売り時」!
買うなら慎重に

 不動産投資の際に忘れてはならないのが、不動産の価値がこの先どうなるか、ということ。

日本は人口が減少しつつありますから、この先、マンションの需要も減っていき、長期的には物件価格は下がっていきます」というのが渡邊さんの見解だ。

 でも、今は東京の湾岸地域などでマンションの価格は上がっている。この価格上昇、2020年の東京オリンピックまでは続くとも聞いたことがあるような……!?

オリンピックが不動産価格を左右するというのは、単なる思い込み。実際に影響があるのは、先ほどあげた需要。それから金融政策です。ここ数年は、アベノミクスによる金融緩和政策で、だぶついたお金が不動産市場に流れ込み、プチバブルが起きていたのです」

渡邊さんの著書『その区分マンションは今すぐ売りなさい』(幻冬舎)※記事の中の写真をクリックするとアマゾンの紹介ページにジャンプします

 このプチバブルは一体いつまで続くのか。

1つの節目が2018年です。現在の日銀総裁である黒田東彦氏が任期満了を迎えます。また、安倍首相の自民党総裁としての任期も2018年でひと区切りです。金融緩和をけん引してきたこの両名が退任となれば、アメリカの利上げをはじめとする世界的潮流によって、金融政策は引き締めに転ずることになるでしょう。そうなれば、不動産市場は下降トレンドに向かう可能性が高いのです」

 となれば、今マンションを買うのは見送ったほうがよさそう。

どうしても今からマンション投資にチャレンジしたいなら、物件選びが大切です。立地は人気の高い場所、たとえば都市部の駅近がいい。そして、新築より値下がりしにくい中古物件を選びましょう。頭金は2割以上用意して、低金利ローンを組むこと。それから世界的にもよく使われている投資指標DCR(以下参照)が最低でも1.3、できれば1.5以上ほしいですね」

■投資指標DCR
DCR = 純利益(※)÷ 年間返済額

※純利益 = 家賃 -(管理費+積立金)- 固定資産税・都市計画税 - 賃貸管理手数料・空室時必要経費

 

 

少しでも「高く売る」には?
天国への道筋

 投資用マンションを所有してしまっている人はどうすればいいのか。

赤字の物件は、プチバブルが終わりそうな2018年までに売却してはどうでしょう。損が出ている状態で売るのは悔しいでしょうが、決断を引き伸ばせば赤字は拡大していく可能性が高い。早めに『損切り』しましょう

 今現在、赤字が出ていなくても油断は禁物だ。

「先ほどご説明したDCRのほかに、当社では次のような独自指標も検討するようにおすすめしています。まず、すぐに売却した場合と、今から数年間、家賃収入を得て、それから売却した場合と、どちらが得かという『売却運用率』物件のあるエリアがどのくらい家賃相場が下がるのか予想し、年間の返済額+ランニングコストと比べてどのくらい上(あるいは下)になるのかという『リスクパーセンテージ』の2つですね」

 これら指標からみて、将来にわたって黒字が見込める優良物件なら、所有し続けてもいいだろう。

 また、現在の収支が思わしくなくても、「キャッシュがあれば繰り上げ返済して月々の返済額を減らす」「管理組合に許可してもらえるなら民泊に転用」といったテコ入れ策を取れるなら、収支を改善することは可能だ。

 問題は売却したい場合だ。少しでも高く売るにはどうしたらいいのだろうか。

「より高く売るためには、さまざまな工夫が必要です。2000年より前に建った物件なら、水回りを取り換えるなど大がかりなリフォームをしたほうがよいでしょう。また、投資用マンションは空室だと売れにくいので、入居者がいる状態にしておくことがおすすめです」

 何よりも大事なのは、「投資用マンションをほしがっている相手に、適切な価格を提示すること」だそう。

こうした工夫やテクニックは、居住用マンションを売買する際とは異なります。一般の不動産仲介業者ではなく、投資用マンションに専門特化した、当社のような仲介業者に相談するのがおすすめです」と渡邊さん。

 日本全国に約12万5000社あるという不動産業者の中で、収益不動産の売買仲介に特化している会社は50社にも満たない。中でもFGHは「収益不動産のプロフェッショナル集団R」として広く認められる存在だ。

 

「所有している投資用マンションの収益がこの先どうなるのか、今どうすればいいのか、まずはお気軽にご相談ください」

 

 

■売却運用セミナーTM開催日程
・11月13日(月)19:00~21:00
・11月18日(土)12:00~14:00
・12月11日(月)19:00~21:00
・12月16日(土)12:00~14:00

※いずれもFGH本社(東京都新宿区)で開催します。

 

<プロフィール>

渡邊 勢月矢(わたなべ・せつや)
広島県出身。拓殖大学政経学部卒業後、中小企業の営業支援を行う会社に就職。支援先の不動産会社の案件を手掛けたことをきっかけに、「業界の古い体質を是正し、個人投資家の目線に立った売買仲介事業をしたい」との想いを抱く。
2007年2月、株式会社アーバンフォースを設立。その後、賃貸・売買部門を独立させ、株式会社FGHを設立・ホールディングス化。グループ企業間で中古ワンルームマンションの流動性を高めることができる独自のビジネスモデルを構築し、投資家向けに、物件運用健康診断ツールとして独自の投資指標(リスクパーセンテージR、売却運用率R)を開発。年間1000件以上の仲介案件を手掛け、通算4500件以上(2017年6月現在)の適正な流動化を実現し、不動産所有者、購入希望者双方のニーズを満たすサービスを提供し続けている。